你好,欢迎光临98指南针网!
居间合作 | 意见反馈 | 贷款
意见反馈
查看我的收藏夹有0个房源
黄冈更多城市
当前位置:98指南针 > 新闻资讯 > 三四线城市库存压顶之势不改 房价回调延续

三四线城市库存压顶之势不改 房价回调延续

黄冈房产  发布日期:2015/8/24 22:23:50
分享到:

对三四线城市楼市来说,库存压顶之势不改,房价持续回调格局就会延续。

若从国家统计局发布的数据来看,全国楼市可谓形势一片大好。1-7月份,全国商品房成交量同比增长6.1%,保持了连续回升的良好势头,70个大中城市平均房价连续3个月上涨。但是,其中隐藏的结构性问题挺严重,最突出的就是,三四线城市的楼市在疲软的“泥潭里无法自拔”。

从2014年9月底的“9·30”新政开始,楼市政策能放松的全部放松了,货币政策在降准与降息上此起彼伏,地方救市举动之频繁、力度之大在历史上少有。但是,三四线城市的楼市就像“烂泥扶不上墙”。拿近期的数据看,一线和二线重点城市楼市已经热得发烫了,深圳房价同比上涨保守估计在30%,但三四线城市整体依旧在下跌。29个房价环比下跌的城市中间,除济南和兰州外,全部都是三四线城市。事实上,70个大中城市中的三四线城市,还是经济实力相对强的城市,其他600个三四线城市的楼市可能更加惨淡。

问题最严重的,当数集中在东北、西北和西南的400多个三四线城市。这些城市有三个特征:一是产业结构单一且落后,或以农业为主(如西北和西南),或以重化工业为主(如东北),生产效率和收入较低;二是人口外流严重,“六普”数据显示,31个省级行政区中,人口净流入的14个,净流出的17个,人口流失数量超过200万的省份已超过10个,集中在东北和西北;三是老龄化问题严重。产业单一、效率较低,无论是年轻人外出打工,还是高校毕业生择业,多数趋向于东部,因此绝大部分三四线城市老龄化问题严重。

三四线城市楼市疲软不堪,并非是楼市周期波动的暂时景象,而是我国城市化发展的必然结果。国际经验表明,当一国城镇化率低于50%时,人口流动主要以农村人口进入城市为主,城市间房价涨幅差距不太大;当城镇化率超过50%时,人口流动以中小城市(三四线城市)人口进入大城市为主,大城市楼市景气度明显高于中小城市。

尽管在2011年,我国首次实现了城市化率超过50%,但在以户籍为核心的有形和无形门槛下,“流入地工作”和“流出地买房”的职住分离情况严重,仅有0.9%的农民工在工作地城市买房,2/3左右的农民工在老家的三四线城市或镇买房,造成了上一轮房价上涨时期轰轰隆隆的“回乡置业潮”,掩盖了本地需求不足。

从2014年开始,三四线城市楼市全面过剩、房价下跌,这预示着由“回乡置业潮”推动的楼市繁荣距离结束不远了。今年以来,在一、二线城市楼市销售面积同比保持30%以上增幅的情况下,全国楼市库存却逆势走高。7月底的全国商品房待售面积比6月末增加了512万平方米,主要原因就是三四线城市“深不见底”的库存压力。在三四线城市,政府财力不足,“一二级联动”是常见的开发模式,即地方政府以土地换“七通一平”和项目配套,一个项目开发7-8年是普遍现象,“天量库存”就是这样炼成的。

互联网改造传统产业,将是未来我国产业升级和转型的重要途径,这将带来生产效率的极大提升。“互联网+”首先在人口更集聚的大城市获得盈利机会,而生产效率提升反过来吸引人口向大城市集聚。因为,生产效率提升给创业创新者带来极大的财富效应,上下游产业链也将受益,生产和生活服务需求全面增长,中低收入者在大城市获得更多就业机会。

同时,互联网深度普及,人口集聚带来规模效应,中低收入人群的生活成本也将趋于下降。近年的政策,不管是公积金异地流转,还是一、二线城市推行积分入户,或是“以人为本”城镇化、社保的全面覆盖、保障房惠及非户籍人口等,都有利于非户籍人口在就业的大城市置业。综上,对三四线城市楼市来说,库存压顶之势不改,房价持续回调格局就会延续,加上85后和90后成为外来人群主体,其乡土情结淡薄,回乡置业也将全面退潮,三四线城市的楼市“病根”将全面暴露,这也是三四线城市楼市的“阿喀琉斯之踵”。

文章来源:搜狐焦点
免责声明:本文仅代表作者个人观点,与98指南针网无关。本网站转载和原创均注明出处,内容仅出于传递更多信息之目的,并不意味赞成其观点或证实其内容真实性,也不构成投资建议。请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。[不良信息举报:400-6030-778]